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房屋質量缺陷損失價格評估的基本方法

資本化法

資本化法是通過一定的資本化率，將房屋質量缺陷所引起的未來收益損失折算為現(xiàn)值的一種價格評估方法。

   適用于凈收益損失的資本化法公式為：

式中  V——房屋質量缺陷損失評估值；

△Ai——未來第i年的凈收益損失額；

R——折現(xiàn)率；

m——凈收益損失年限。

注：凈收益損失額包括收入減少或運營費用增加所造成的損失總額。

房屋完損等級評定原則：

   1、房屋完損等級的評定一般以幢為評定單位；

   2、房屋完損等級評定著眼于房屋使用管理，因此不涉及房屋原設計質量、原使用功能和工業(yè)建筑的評定，房屋完損等級評定不應超出標準的適用范圍；

   3、房屋完損等級評定時，一般不進行結構驗算；

   4、當所評定的房屋損壞程度超出嚴重損壞標準出現(xiàn)危險房屋時，應更換其它標準進行評定。

如何理解“附屬物價值”？

所謂附屬物，是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋并具有一定用途的附屬建筑物或構筑物。

作為房屋的附屬物一般具有以下特征：（1）依附于房屋而存在；（2）具有某種用途，且對于房屋來說是一種升值：（3）能計算其價值；（4）具有合法性。

在實際操作中，應當注意是否是按照上述流程、方法對房地產(chǎn)價值評估機構進行選定的。如果不合理，例如未能按照法律規(guī)定，首先由被征收人進行協(xié)商，而是直接抽簽選定的，則此流程不合法，應當向征收方提出，予以拒絕。