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如何確定房屋評估價值時點

公平性

無論是擁有合同解除權的一方行使解除權，或者是因雙方均同意解除而達成解除合同的合議，亦或是原告（申請人）提起包含解除合同的訴1訟請求（仲裁申請），這些時點都會導致權利人（索賠權利人，擁有合同解除權的權利人）已經知道或者應該知道房屋買賣合同的解除已經不可逆轉，涉案房屋的交易已經不可能完成。由于違約方的違約行為給非違約方造成的房屋差價損失也應該計算到這個時點為止，此后房屋價格繼續(xù)上漲所帶來的差價（損失）則為擴大部分，按照合法、公平的原則，確定評估時點應該首先考慮合同解除（通知解除、協(xié)商解除、行使訴權解除）的期日為評估價值時點。

房屋質量缺陷損失的原因

（1）因使他人房地產遭受污染，造成他人房地產價值減損的。例如，房地產受到噪聲、輻射污染，房地產中的土壤、水、空氣受到污染，房地產受到經常振動的影響等。

（2）因工程施工不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產價值減損的。

（3）因工程質量缺陷造成房地產價值減損或者給購房人造成損失的。例如，預售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質量問題（如墻體開裂，層高、室內空氣質量等不符合國家標準）。

如何理解“附屬物價值”？

所謂附屬物，是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋并具有一定用途的附屬建筑物或構筑物。

作為房屋的附屬物一般具有以下特征：（1）依附于房屋而存在；（2）具有某種用途，且對于房屋來說是一種升值：（3）能計算其價值；（4）具有合法性。

在實際操作中，應當注意是否是按照上述流程、方法對房地產價值評估機構進行選定的。如果不合理，例如未能按照法律規(guī)定，首先由被征收人進行協(xié)商，而是直接抽簽選定的，則此流程不合法，應當向征收方提出，予以拒絕。