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房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格評(píng)估的基本方法

市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是指與類(lèi)似房屋質(zhì)量缺陷進(jìn)行比較，對(duì)其損失補(bǔ)償金額進(jìn)行各項(xiàng)因素修正或調(diào)整的一種價(jià)格評(píng)估方法。公式為：

     V＝P×F1×F2×F3

式中V——房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估值；

P——可比實(shí)例補(bǔ)償金額；

F1——補(bǔ)償情況修正系數(shù)；

F2——補(bǔ)償日期修正系數(shù)；

F3——缺陷狀況修正系數(shù)。

該方法主要適用于類(lèi)似質(zhì)量缺陷的房屋質(zhì)量缺陷的房屋市場(chǎng)價(jià)值易于收集的房屋質(zhì)量缺陷損失的價(jià)格評(píng)估。

影響被征收房屋價(jià)值的因素包括哪些？

   （1）新舊程度：根據(jù)被征收房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度確定被征收房屋的新舊程度。

   （2）建筑面積及占地面積：根據(jù)證件記載確定被征收房屋的建筑面積及占地面積。

   （3）土地使用權(quán)：明確土地使用是屬于出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥還是租地等情況中的哪一種。

如何理解“附屬物價(jià)值”？

所謂附屬物，是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋并具有一定用途的附屬建筑物或構(gòu)筑物。

作為房屋的附屬物一般具有以下特征：（1）依附于房屋而存在；（2）具有某種用途，且對(duì)于房屋來(lái)說(shuō)是一種升值：（3）能計(jì)算其價(jià)值；（4）具有合法性。

在房屋存續(xù)期間，由于使用面積減少、室內(nèi)凈高降低、采光面積減少、耐久性降低等不可修復(fù)或修復(fù)不經(jīng)濟(jì)所造成的經(jīng)濟(jì)損失。主要包括：自營(yíng)房屋的經(jīng)濟(jì)收益的減少、租賃房屋的租金收益減少、市場(chǎng)交易價(jià)值的減損等。房屋完損等級(jí)評(píng)定著眼于房屋使用管理，因此不涉及房屋原設(shè)計(jì)質(zhì)量、原使用功能和工業(yè)建筑的評(píng)定，房屋完損等級(jí)評(píng)定不應(yīng)超出標(biāo)準(zhǔn)的適用范圍。