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如何確定房屋評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)

有利性

司法實(shí)踐中，案件的具體情況千差萬(wàn)別，有些案件無(wú)法確定合同解除時(shí)間，在起初訴求的時(shí)候，一開始也是要求繼續(xù)履行的，原告（申請(qǐng)人）后變更為解除合同、賠償房屋差價(jià)損失等。

類似這種情況下，認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，宜將原告（申請(qǐng)人）變更請(qǐng)求的時(shí)間確定為評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

房屋質(zhì)量缺陷損失的定義

房屋質(zhì)量缺陷損失是指房屋的實(shí)體、功能、環(huán)境等不符合國(guó)家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)或合同約定的要求導(dǎo)致的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值和正常房地產(chǎn)之前的差值。

在房屋存續(xù)期間，由于使用面積減少、室內(nèi)凈高降低、采光面積減少、耐久性降低等不可修復(fù)或修復(fù)不經(jīng)濟(jì)所造成的經(jīng)濟(jì)損失。主要包括：自營(yíng)房屋的經(jīng)濟(jì)收益的減少、租賃房屋的租金收益減少、市場(chǎng)交易價(jià)值的減損等。房屋完損等級(jí)評(píng)定著眼于房屋使用管理，因此不涉及房屋原設(shè)計(jì)質(zhì)量、原使用功能和工業(yè)建筑的評(píng)定，房屋完損等級(jí)評(píng)定不應(yīng)超出標(biāo)準(zhǔn)的適用范圍。

裝修和設(shè)備部分的各分項(xiàng)依據(jù)《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行評(píng)定。鑒定結(jié)論中應(yīng)根據(jù)房屋各分項(xiàng)完損等級(jí)評(píng)定和房屋抗震能力核查結(jié)果，綜合評(píng)定出房屋的完損等級(jí)，根據(jù)評(píng)定結(jié)論的不同，應(yīng)提出不同的處理建議。根據(jù)《房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估規(guī)程》對(duì)房屋質(zhì)量缺陷損失的評(píng)估做出的規(guī)定，房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估前，應(yīng)該先進(jìn)屋質(zhì)量缺陷認(rèn)可或鑒定，評(píng)定房屋質(zhì)量缺陷認(rèn)可協(xié)議、鑒定報(bào)告、評(píng)定報(bào)告，這三個(gè)文書應(yīng)當(dāng)包括質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度和影響四項(xiàng)內(nèi)容。